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Alle Bedürfnisse unter einen Hut bringen

In der modernen Entwicklung von regionalen oder lokalen Projekten ist es unverzichtbar, möglichst vielfältige Interessen und Bedürfnisse unter einen Hut zu bringen. Im Fall des Nahversorgungszentrums in Sinzig, das auf dem sog. ehemaligen Rick-Gelände entstehen soll, ist dies in besonderer Weise realisierbar.

Nachhaltige Stadtentwicklung

Zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung gehören u.a. ausreichender und bezahlbarer Wohnraum, verträgliche touristische Konzepte und eine optimale Infrastruktur zur Nahversorgung. Diese drei städtebaulichen Aspekte stehen nicht zwingend in Konkurrenz zueinander, sondern können sich sachgerecht ergänzen. Im konkreten Fall wurde mit dem Kauf des ehemaligen Rick-Geländes ein Investor gefunden, der sich für das Projekt eines Nahversorgungszentrum begeistern ließ. Ob eine Wohnbebauung an der Stelle generell hätte sinnvoll umgesetzt werden können, steht in Frage, hält man sich vor Augen, dass ein Teilbereich unter einer Hochspannungstrasse verläuft und das angrenzende Baugebiet “Albert-Schweitzer-Straße” bereits seit Jahren nicht entwickelt werden konnte. Es ist davon auszugehen, dass im Stadtgebiet geeignetere Flächen zu diesem Zweck zur Verfügung stehen.

Eine touristische Erschließung seitens der Ahr lässt sich hingegen mit dem derzeitigen Planungsstand durchaus vereinbaren und ist bereits insoweit vorgesehen, dass nördlich des Planareals entlang der Ahr bzw. des dort verlaufenden Ahrradweges fußläufige und für Radfahrer geeignete Zuwegungen erfolgen werden. Einladende Parkrasen und entsprechende Ufervegetation fügen sich ins Bild, eine Gastronomie im Außenbereich wäre denkbar, sofern sich dafür Betreiberinteressenten finden lassen.

Koexistenz der Nahversorger und des Einzelhandels der Innenstadt

Wie bereits durch die Ansiedlung von Kaufland und die erhebliche Erweiterung des Rewe-Marktes am neuen Standort nachgewiesen, führen Neuansiedlung, Umzug und Flächenerweiterung von Discountern und Märkten innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs nicht zu Umsatzeinbußen, geschweige denn zu Verödungsprozessen in der Innenstadt. Vielmehr können durch das nachhaltige Einzelhandelskonzept dahingehend Synergien entwickelt und genutzt werden.

Modernisierungen bei Aldi, Edeka und & Co.

Modernisierungen bei Edeka, Aldi und Co.

Wie bereits bei Rewe in Sinzig umgesetzt, verfolgen die Märkte und Ketten jeweilige Entwicklungskonzepte, um sich den fortschreitenden Anforderungen des Marktes anzupassen. Am Beispiel Aldi erkennt man eindrucksvoll, mit welchem Nachdruck die Umsetzung der neuen Konzepte verfolgt wird. Seit Beginn des Rollouts des neuen Einrichtungskonzepts wurden in Süd- und Westdeutschland 72 Neubauten eröffnet, 157 Filialen auf eine größere Fläche erweitert und 771 Filialen am gewohnten Standort umgebaut, um den gewandelten Anforderungen der Kunden gerecht zu werden. Seit Mai 2016 baut Aldi schrittweise seine Filialen um – 2020 soll der Umbau aller Standorte abgeschlossen sein. Ähnliche Konzepte liegen auch bei Edeka vor. Zusätzlich zum Kernsortiment setzt man dort auf Regionalität, Bio-, Fairtrade-Produkte uvm. Die Angebotsdiversifizierung, die vom Kunden verlangt wird, bringt geänderte Warenanordnungen und Raumkonzepte mit sich.

Warum nicht alle Märkte umziehen

Der geplante Getränkemarkt (trinkgut) gehört zur Edeka-Gruppe und soll mit Rücksicht auf den Mieter dort angesiedelt werden. Für den im Planungsgebiet anzusiedelnden Bekleidungsanbieter steht eine Verkaufsfläche von ca. 200 qm zur Verfügung. Der bestehende Bekleidungsdiscounter am jetzigen Aldi-Standort sieht ein anderes Raumkonzept und damit eine andere Fläche vor.

Wer was bezahlt

Für die Entwicklung und Umsetzung des Nahversorgungszentrums trägt der Investor und Grundstückseigentümer die alleinige Kostenlast. Diese umfasst auch alle Kosten der Bauleitplanung, die Gutachten und die späteren Erschließungsmaßnahmen inklusive der an der Kölner Straße vorgesehenen Kreisverkehrsanlage. Damit entstehen der Stadt mit der Umsetzung eines Nahversorgungszentrums keinerlei Kosten.

Investor hält an seinem Vorhaben fest

Investor hält an seinem Vorhaben festZur Sicherung ihres Einzelhandelsstandorts hat die Stadt Sinzig in den vergangenen Jahren die Entwicklung eines Nahversorgungszentrums auf dem ehemaligen Rick-Gelände vorbereitet. Insbesondere nach zahlreichen Bürgerbeteiligungen und Offenlagen befassen sich seit 2015 nicht nur der Sinziger Stadtrat und die zuständigen Gremien vor Ort mit dem Projekt, sondern eine große Öffentlichkeit, die inzwischen weit über die Stadtgrenzen hinaus reicht.

Ausgangslage

Mit der Einzelhandels-Verteilung beiderseits des Bahnhofs (Kaufland, Penny, dm-drogerie markt, Hagebau) und dem großflächigen REWE-Markt an der Harbachstraße befinden sich die älteren Standorte Kölner Straße (Edeka) und Kripper Straße (Aldi, Rossmann, Kik) im Wettbewerbsnachteil, da eine Vergrößerung auf den vorhandenen Flächen gegen die Vorgaben der Landesplanung (LEP IV) verstoßen würde. Mit der aktuell zu entwickelnden Gewerbefläche des ehemaligen Rick-Geländes wurde eine Lösung gefunden, die den Grad der Nahversorgung in Sinzig für absehbare Zeit sichert. Im Umkehrschluss signalisierten bereits Edeka und Aldi, dass der Standort Sinzig ohne einen Umzug ins geplante Nahversorgungszentrum den eigenen Standards und den Erfordernissen des Marktes nicht mehr genügten und somit nicht sicher seien.

Rick-Gelände im zentralen Versorgungsbereich

Das Rick-Gelände befindet sich im zentralen Versorgungsbereich von Sinzig und ist als Nachversorgungszentrum im Einzelhandelskonzept der Stadt (Genehmigungsfassung vom 20. Juni 2016) vorgesehen. Im Konzept will die Stadt damit den gewandelten Standortanforderungen des Einzelhandels, den Zielvorstellungen und gesetzlichen Grundlagen der Landesplanung und der Versorgungsfunktion als Mittelzentrum gerecht werden.

Bauleitplanung

Im Mai 2017 traf der Sinziger Stadtrat nach Offenlage des Bebauungsplanentwurfs „Gebiet zwischen Kölner Straße, Albert-Schweitzer-Straße, Ahr und Dreifaltigkeitsweg“ alle nötigen Abwägungen und fasste einen Aufstellungsbeschluss, der die erneute Offenlage (3 Abs. 2 BauGB) sowie die Trägerbeteiligung (§ 4 Abs. 2 BauGB) vorsieht, sobald das Ergebnis der raumordnerischen Prüfung vorliegt. Im Flächennutzungsplan soll das Rick-Gelände als Sonderbaufläche für großflächigen Einzelhandel dargestellt werden.

Raumordnerische Prüfung

Im November 2017 wurde seitens des Investors und Eigentümers der Fläche des ehemaligen Rick-Geländes bei der Kreisverwaltung Ahrweiler die vorgeschriebene “vereinfachte raumordnerische Prüfung” beantragt. Grundlage zur Prüfung war das von der bds-Kommunalberatung in Münster erstellte Verträglichkeitsgutachten/Auswirkungsanalyse, das im Frühjahr 2018 von der Kreisverwaltung als unzureichend bezeichnet wurde. Deshalb wurde die im Herbst von der BBE Handelsberatung GmbH in Köln erstellte Auswirkungsanalyse zur geplanten Einzelhandelsentwicklung innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Sinzig seitens der Projektentwicklung nachgereicht.

Am 04.11.2018 teilte die Kreisverwaltung Ahrweiler dem Investor mit, dass alle noch offenen Fragen zum Einzelhandel  – insbesondere zu den Auswirkungen auf die Einzelhandelsstandorte in Bad Breisig – nach Vorlage des ergänzenden Gutachtens geklärt und keine Bedenken gegen die Vereinbarkeit mit den einzelhandelsbezogenen Erfordernissen der Raumordnung bestünden.

Dieser Einschätzung widerspricht sie mit Schreiben vom 23.11.2018 und in öffentlicher Stellungnahme in der Rheinzeitung vom 07.12.2018: “Der Investor hat der Kreisverwaltung neue aussagekräftige Unterlagen vorgelegt, die derzeit geprüft werden. Im Rahmen dieses Prüfverfahrens werden auch die benachbarten Städte eingebunden. Von daher ist eine Entscheidung in der Sache weder gefallen noch kurzfristig möglich.”

Rick-Gelände liegt nicht in einem “Vorranggebiet Biotopverbund”

Seit dem 04.11.2018 vertritt die Kreisverwaltung neuerdings die Auffassung, das überplante Gelände befinde sich in einem “Vorranggbiet Biotopverbund”. Nach Prüfung der Original-Planurkunde des Regionalen Raumordnungsplans bei der SGD Nord teilte der Investor der Kreisverwaltung Ahrweiler am 16.11.2018 mit, dass sich das Rick-Gelände nicht in einem Vorranggebiet Biotopverbund befinde und daher nunmehr Entscheidungsreife bestehe. Deshalb solle bis Mitte Dezember das Prüfungsergebnis vorgelegt werden.

Bürgermeister Geron verstrickt sich in Widersprüche

Mit Email vom 17.10.2018 teilte die Kreisverwaltung dem Investor mit, dass zum Thema “Biotopverbund” noch ein internes Gespräch mit der Stadtverwaltung Sinzig im Rahmen eines Ortstermins vonnöten sei. Seitens der Stadt wurde das Gespräch u.a. mit Bürgermeister Geron geführt, obwohl dieser als Eigentümer eines Nachbargrundstücks und ehemaliger Sprecher der Bürgerinitiative “Wir lieben Sinzig”, die das Vorhaben verhindern wollte, befangen war. Der Investor hingegen wurde als Eigentümer der Fläche von den Gesprächen ausgeschlossen.

Am 29.10.2018 erschien in der Rheinzeitung ein Nachbericht zur Stadtratssitzung am 26.10. Dort heißt es: “

Neues gab es auf Anfrage aus der Reihe der CDU in Sachen Rickgelände. Auf dem ehemaligen Betonwerk an der Ahr war geplant, ein Nahversorgungszentrum zur Discounter-Ansiedlung zu bauen. „Wir hatten gerade einen Ortstermin mit der Kreisverwaltung, um in intensiver Abstimmung ein Zielabweichungsverfahren zu prüfen und dieses voranzutreiben – es wird laut Kreisverwaltung noch etwas dauern“, bestätigte Bürgermeister Andreas Geron.”

Gegenüber dem Bonner General-Anzeiger rudert Bürgermeister Geron zurück und erklärt in der am 01.12. erschienenen Ausgabe:

„Gegenstand meiner Gespräche mit dem Kreis war die  Neuaufstellung des Flächennutzungsplans für das gesamte Stadtgebiet. Insoweit liegt keine Befangenheit vor.“

In der Rheinzeitung vom 07.12.2018 widerspricht selbst die Kreisverwaltung den Ausführungen des Bürgermeisters, indem sie wie folgt Stellung bezieht:

“Es ging dabei insbesondere darum, die bauplanerischen Rahmenbedingungen, die hier sehr komplex sind, mit der Stadt Sinzig als der Trägerin der Planungshoheit abzuklären. Als Behördenleiter war es dem Bürgermeister natürlich unbenommen, an diesem Ge­spräch teilzunehmen.”

ISEK soll genutzt werden, um bestehende Beschlüsse zu unterlaufen

Seit September arbeitet man in Sinzig an einem integrierten Stadtentwicklungskonzept (ISEK), das sich auch mit dem ehemaligen Rick-Gelände beschäftigt, obwohl das Areal seit drei Jahren dem Investor gehört. Hier ist von einem Ahruferpark mit Café und Spielgeräten bzw. einer Wohnbebauung die Rede. Der Grundstückseigentümer bleibt offiziell außen vor. Auch der Stadtrat unterläuft seinen eigenen – nach wie vor gültigen –  Aufstellungsbeschluss aus dem Mai letzten Jahres, indem er das ehemalige Rick-Gelände ausdrücklich als Fläche für ein neu zu fassendes integriertes Stadtentwicklungskonzept definiert. Damit wird das Mitwirkungsverbot im Stadtrat – das auch für Bürgermeister Geron gilt – für das Verwaltungsfahren und die vereinfachte raumordnerische Prüfung gezielt umgangen.

Investor hält an seinem Bauvorhaben fest

Sowohl der Investor als auch der Projektentwickler bestehen dem entgegen auf einem zügigen Abschluss der Raumordnungsprüfung und danach auf der Umsetzung der geltenden Stadtratsbeschlüsse, damit im nächsten Jahr das Nahversorgungszentrum auf dem ehemaligen Rick-Gelände gebaut werden kann.

Informationen der Sinziger Stadtverwaltung sind irreführend

In der letzten Stadtratssitzung informierte die Verwaltung auf Antrag des Stadtrates die Öffentlichkeit über den aktuellen Sachstand des Verfahrens.

In einem Aktenvermerk vom 12.12.2018 wird zum Bauleitverfahren bezüglich des Bebauungsplans darauf verwiesen, dass der Aufstellungsbeschluss bereits am 28.05.2015 vom Stadtrat gefasst wurde und ein Abwägungsbeschluss nach Offenlage zur Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden, Nachbarkommunen sowie sonstiger Träger öffentlicher Belange bereits am 18.05.2017 erfolgte.

Vorbehaltlich der Raumordnungsprüfung wurde auch die Offenlage des B-Plans bereits im Mai 2017 beschlossen

Seit Mai 2017 ruht das Bebauungsplanverfahren, dessen nächster Schritt ein förmliches Beteiligungsverfahren (Offenlage) ist. Diese Offenlage wurde auch bereits am 18.05.2017 in einem sogenannten Vorratsbeschluss beschlossen: „Die vorliegenden Verfahrensunterlagen werden anerkannt und die Verwaltung wird beauftragt, im Rahmen des Bebauungsplanaufstellungsverfahren die Offenlage gem. § 3 Abs. 2 BauGB sowie die Trägerbeteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen, sobald das Ergebnis der raumordnerischen Prüfung vorliegt.“ (Niederschrift der Stadtratssitzung vom 18.05.2017, Beschluss 2 aus TOP 1)

Abwägungsbeschluss zur Änderung des Flächennutzungsplans hätte längst erfolgen können

Im gleichen Aktenvermerk vom 12.12.2018 wird zur Änderung/Anpassung des Flächennutzungsplans darauf verwiesen, dass der Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Flächennutzungsplans  ebenfalls am 18.05.2017 erfolgte und dass der Abwägungsbeschluss auf Grund des noch offenen Verfahrens zur raumordnerischen Prüfung zurückgestellt sei.

Die für die Änderungsabsichten maßgeblichen Ziele der Raumordnung sind allerdings bindend und deshalb auch nicht abwägbar. Deshalb hätte der erste Abwägungsbeschluss längst erfolgen können bzw. müssen, insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Offenlage von Bebauungsplan und Flächennutzungsplanänderung im Parallelverfahren erfolgen soll. Jedenfalls ist das laufende Raumordnungsprüfverfahren hierfür kein Hindernis.

In einem weiteren Verfahren wurde zwischenzeitlich der Abwägungsbeschluss zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans, in den die Änderungen zum NVZ redaktionell eingearbeitet sind,  in der Stadtratssitzung vom 30.11.2017 gefasst, ohne dass die Ergebnisse der Raumordnungsprüfung vorgelegen hatten. Der Offenlage zur Neuaufstellung, die längst hätte erfolgen sollen, stehen nach Ausführungen der Kreisverwaltung allerdings u.a. Mängel in der Fortschreibung des Landschaftsplans entgegen.

Bewusste Verzögerung und versuchte Einflussnahme auf Raumordnungsprüfung?

Es drängt sich damit zumindest die Frage auf, ob seitens der Sinziger Stadtverwaltung bzw. durch Bürgermeister Andreas Geron auch hier versucht wird, die Verfahren unnötig in die Länge zu ziehen.

Im öffentlichen Aktenvermerk vom 12.12.2018 ist weiter zu lesen, dass im Zuge des Prüfverfahrens ein behördeninternes Gespräch stattgefunden hat. „Es ging inhaltlich dabei insbesondere darum, die bebauungsplanrechtlichen Rahmenbedingungen anhand des bestehenden Bebauungsplanes und den naturschutzrechtlichen Grenzen abzuklären“, schreibt das städtische Bauamt. Dieses bestätigte auch die Kreisverwaltung: „Es ging insbesondere darum, die bauplanerischen Rahmenbedingungen, die hier sehr komplex sind, mit der Stadt Sinzig als Trägerin der Planungshoheit abzuklären“ (07.12.2018, Rhein-Zeitung). Damit widersprechen sowohl die Kreisverwaltung als auch das Bauamt in Sinzig den Einlassungen des Bürgermeisters, der u.a. noch am 01.12.2018 dem General-Anzeiger gegenüber versichert: „Gegenstand meiner Gespräche mit dem Kreis war die Neuaufstellung des Flächennutzungsplans für das gesamte Stadtgebiet. Insoweit liegt keine Befangenheit vor.“ (General-Anzeiger vom 01.12.2018).